אז התפנה לכם קצת הון עצמי, או שהשתחרר לכם כסף מקרן השתלמות. שוק ההון זה לא ממש בשבילכם, והריביות בבנק הן סוג של בדיחה. אז מה עושים? משקיעים בדירה!

כיום בישראל שוק המשקיעים בנדל"ן אינו מורכב רק ממשקיעים מקצועיים שיש ברשותם שלוש, ארבע או עשר דירות. עקב מחירי הדיור המאמירים, גם צעירים ועוד אנשים שאין ביכולתם לרכוש דירה באזור מגוריהם החליטו לקחת את ההון העצמי המוגבל שלהם ולהופכו להשקעה בדירה.

לדוגמה, בשנת 2014, עמד המחיר החציוני לדירת 4 חדרים בשכונת רמות בירושלים על 1,700,000 ש"ח. על-מנת לרכוש דירה כזו ע"פ תנאי בנק ישראל, נדרש זוג צעיר (למשל) להעמיד הון עצמי של למעלה מ-400 אלף ש"ח! ומה עושה זוג שרוצה לגור בשכונה זו אך ברשותו 250,000 ש"ח בלבד?

זוג כזה ימשיך לגור בשכירות, ובמקום לרכוש דירה למגורים – יפנה את כספו לדירה להשקעה, למשל בשכונות ירושלמיות זולות יותר, או אפילו מחוץ לעיר.
השקעת נדל"ן, יש לזכור, היא לא סיפור של מה בכך. יש להתחשב במגוון רחב של פרמטרים כדי לוודא שמדובר בהשקעה טובה. בחרתי להביא בפניכם חלק מהדברים שחייבים לבדוק לפני שחותמים על חוזה מכר.
 
*       בדקו את נתוני האזור:
  •  האם מדובר באזור עם ביקוש לשכירויות (לדוגמה, האם יש סטודנטים רבים שגרים באזור?)?
  •  האם ישנן תכניות פיתוח עתידיות שעשויות להעלות את ערך הנכס (פארק ירוק) או לחילופין לפגוע בו (כביש סואן חדש)?
  •  מי מרכיב את האוכלוסייה באזור (מוצא, רמה סוציו-אקונומית, תעסוקה ועוד)? לנתון זה עשויה להיות השפעה על גובה השכירות.
  •  האם מדובר באזור עם הגירה חיובית או הגירה שלילית? אינכם רוצים להיתקע עם נכס ריק שרק עולה לכם כסף!
 
*       בדקו את נתוני הנכס:
  • האם הנכס רשום בטאבו? אם לא, יש לבדוק היכן הוא רשום (מינהל, חברה משכנת וכו'). נכס שלא רשום איננו נכס!
  • האם נתוני הנכס תואמים למצבו הרישומי? לדוגמה, אם הנכס רשום כ-70 מ"ר אך מדדתם וגיליתם שמדובר ב-100 מ"ר, סביר כי מדובר בחריגת בנייה. זכרו – הבנק ייתן משכנתא רק על החלק החוקי בנכס, באופן יחסי – במקרה הטוב. ייתכן ולא יסכים לתת מימון כלל!
  • האם בנכס קיימות תקלות או בעיות משמעותיות? לעיתים אנו מחפשים נכסים מוזנחים על-מנת להשביחם, אך במקרים מסויימים תיקון הנזקים עלול לעלות ביוקר – עד כדי הפסד כספים.
  • האם יש עיקולים על הנכס? אני מקווה שאין צורך להסביר מדוע זו בעיה...
 
*   בדקו את נתוני השוק:
  • מהו מחיר השוק עבור הנכס שלכם? ודאו כי אינכם משלמים מחיר שהוא גבוה ממה שמקובל בשוק. ישנן מספר דרכים לבדוק זאת – ודאו כי אתם מקבלים מידע מהימן ומקיף!
  • האם ישנו פוטנציאל לעליית ערך באזור או בנכס כתוצאה מהשבחה סביבתית ו/או נקודתית? האם ישנם ביקושים גבוהים באזור?
  • מהי התשואה המירבית שניתן לקבל מהכנסות שכירות?

כל אלו, כמובן, הם נושאים שחובה לבדוק אותם לפני שנכנסים לעסקת נדל"ן. בנוסף ישנם עוד נושאים שונים ומגוונים שצריך לתת עליהם את הדעת.
ניתן כמובן לבצע את הבדיקות הללו בכוחות עצמנו, אך תמיד מומלץ להיוועץ באנשי מקצוע המכירים את שוק הנדל"ן ויודעים כיצד לפעול בו.