רבים מאיתנו כבר חוו זאת: מכירת דירה, הנכס המוחשי היקר לנו ביותר.
זהו תהליך המהווה את אחד הצעדים הכלכליים והאישיים המשמעותיים הנקרים בדרכו של כל אדם. התהליך הינו מורכב, ודורש התמצאות מקצועית בענייני רישום ומיסוי.
מודגש כי הרשימה להלן אינה ממצה וכוללת נקודות עיקריות וסקירה כללית בלבד.
כלל הברזל הוא: לא קונים דירה ללא עורך דין (ואין לראות באמור משום ייעוץ משפטי).
להלן מספר נקודות ועצות שכדאי לתת עליהן את הדעת קודם ביצוע עסקת מכר/רכישת דירה.
ראשית, וודאו כי הדירה רשומה על שם המוכרים בטאבו, במינהל או בחברה המשכנת. כמו כן יש לבדוק שאין כל מניעה לרשום הערות שונות ולבצע עסקה בדירה בשל הערות אזהרה, עיקולים שלא נמחקו וכד'. בפורטל המידע הממשלתי ניתן לגלות את מספר הגוש והחלקה של דירתכם לפי כתובתה, ולהזמין נסח רישום של דירתכם.
במידה ואיתרתם ליקוי כלשהו ברישום, (אפילו בטעות סופר ברישום או בפרטיכם האישיים!), חשוב שעורך הדין יעודכן ויטפל בכך בהקדם האפשרי, על מנת שניתן יהיה לתקנו במהירות האפשרית - עוד לפני הכנת חוזה למכירת דירה. כמו כן, כבר בשלב זה כדאי לחשב את עלויות המס הצפויות, ולוודא שהינכם מנצלים פטורים שונים ממס שבח במכירת דירת מגורים בכפוף לחוק מיסוי מקרקעין (מס שבח ורכישה). כמו כן קיימים פטורים שונים ו/או הנחות במס רכישה ובהיטל השבחה.
היטל השבחה / מס שבח / מס רכישה:
היטל השבחה:
מחושב על פי זכויות הבניה הקיימות בנכס בעקבות אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג המעלים את שווי המקרקעין. ההיטל משולם לעירייה על פי חוות דעת שמאי מקרקעין, כשהחישוב הנו מחצית ערך ההשבחה בקרקע.
נהוג בדרך כלל כי אם ההשבחה נעשתה עד למועד החתימה – הוא חל על המוכר, ואם לאחר מועד החתימה ההיטל יחול על הרוכש. עם זאת הדבר נתון למו"מ עובר להסכם.
מס שבח:
ככלל, מס שבח חל על המוכר. כעיקרון ובאופן כללי, כיום התנאי לפטור ממס שבח הוא באם יש למוכרים דירת מגורים יחידה אשר הם מחזיקים בה יותר מ-18 חודשים.
למס שבח יש גם אפשרות לחישוב ליניארי בהתחשב ביום הרכישה של הנכס, אך כל בדיקה לגופה, ולא כאן המקום לפרט.
עם זאת יצוין כי כאשר אתם קונים דירה יש לשמור את כל הקבלות בגין כל הוצאה עבור רכישת ו/או שיפוץ הדירה, מאחר וניתן לקזז את ההוצאות ממס השבח, לרבות בדיקות שמאי, רו"ח, ושכ"ט עו"ד.
מס רכישה:
מס רכישה חל על הרוכש ומחויב לפי מדרגות שמשתנות בגין מצבו המשפטי של הרוכש ומחיר הנכס, ומתעדכן אחת לחצי שנה. ניתן לבדוק זאת באתר רשות המיסים.
חלוקה לשלבים בעסקה:
העברת בעלות בדירה תלויה בגורמים לא מעטים, בטאבו/חברה משכנת ומנהל מקרקעי ישראל, העירייה, בנקים וכו'. לפיכך, ביצועו המלא של חוזה למכירת דירה יימשך על פני תקופת זמן. בשל כך מחלקים את קיום החוזה למספר שלבים, כאשר הרוכש מפקיד סכום כסף מסוים מתוך המחיר הכולל שהוסכם, כנגד התקדמות השלבים המבטיחה את זכותו בנכס. בדרך כלל, מדובר בחלוקה על פי השלבים הבאים:
1. בירור בנוגע להיטל השבחה ובדיקת תב"ע, וכן קבלת אישור עקרוני של הבנק להלוואה.
זהו תהליך המהווה את אחד הצעדים הכלכליים והאישיים המשמעותיים הנקרים בדרכו של כל אדם. התהליך הינו מורכב, ודורש התמצאות מקצועית בענייני רישום ומיסוי.
מודגש כי הרשימה להלן אינה ממצה וכוללת נקודות עיקריות וסקירה כללית בלבד.
כלל הברזל הוא: לא קונים דירה ללא עורך דין (ואין לראות באמור משום ייעוץ משפטי).
להלן מספר נקודות ועצות שכדאי לתת עליהן את הדעת קודם ביצוע עסקת מכר/רכישת דירה.
ראשית, וודאו כי הדירה רשומה על שם המוכרים בטאבו, במינהל או בחברה המשכנת. כמו כן יש לבדוק שאין כל מניעה לרשום הערות שונות ולבצע עסקה בדירה בשל הערות אזהרה, עיקולים שלא נמחקו וכד'. בפורטל המידע הממשלתי ניתן לגלות את מספר הגוש והחלקה של דירתכם לפי כתובתה, ולהזמין נסח רישום של דירתכם.
במידה ואיתרתם ליקוי כלשהו ברישום, (אפילו בטעות סופר ברישום או בפרטיכם האישיים!), חשוב שעורך הדין יעודכן ויטפל בכך בהקדם האפשרי, על מנת שניתן יהיה לתקנו במהירות האפשרית - עוד לפני הכנת חוזה למכירת דירה. כמו כן, כבר בשלב זה כדאי לחשב את עלויות המס הצפויות, ולוודא שהינכם מנצלים פטורים שונים ממס שבח במכירת דירת מגורים בכפוף לחוק מיסוי מקרקעין (מס שבח ורכישה). כמו כן קיימים פטורים שונים ו/או הנחות במס רכישה ובהיטל השבחה.
היטל השבחה / מס שבח / מס רכישה:
היטל השבחה:
מחושב על פי זכויות הבניה הקיימות בנכס בעקבות אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג המעלים את שווי המקרקעין. ההיטל משולם לעירייה על פי חוות דעת שמאי מקרקעין, כשהחישוב הנו מחצית ערך ההשבחה בקרקע.
נהוג בדרך כלל כי אם ההשבחה נעשתה עד למועד החתימה – הוא חל על המוכר, ואם לאחר מועד החתימה ההיטל יחול על הרוכש. עם זאת הדבר נתון למו"מ עובר להסכם.
מס שבח:
ככלל, מס שבח חל על המוכר. כעיקרון ובאופן כללי, כיום התנאי לפטור ממס שבח הוא באם יש למוכרים דירת מגורים יחידה אשר הם מחזיקים בה יותר מ-18 חודשים.
למס שבח יש גם אפשרות לחישוב ליניארי בהתחשב ביום הרכישה של הנכס, אך כל בדיקה לגופה, ולא כאן המקום לפרט.
עם זאת יצוין כי כאשר אתם קונים דירה יש לשמור את כל הקבלות בגין כל הוצאה עבור רכישת ו/או שיפוץ הדירה, מאחר וניתן לקזז את ההוצאות ממס השבח, לרבות בדיקות שמאי, רו"ח, ושכ"ט עו"ד.
מס רכישה:
מס רכישה חל על הרוכש ומחויב לפי מדרגות שמשתנות בגין מצבו המשפטי של הרוכש ומחיר הנכס, ומתעדכן אחת לחצי שנה. ניתן לבדוק זאת באתר רשות המיסים.
חלוקה לשלבים בעסקה:
העברת בעלות בדירה תלויה בגורמים לא מעטים, בטאבו/חברה משכנת ומנהל מקרקעי ישראל, העירייה, בנקים וכו'. לפיכך, ביצועו המלא של חוזה למכירת דירה יימשך על פני תקופת זמן. בשל כך מחלקים את קיום החוזה למספר שלבים, כאשר הרוכש מפקיד סכום כסף מסוים מתוך המחיר הכולל שהוסכם, כנגד התקדמות השלבים המבטיחה את זכותו בנכס. בדרך כלל, מדובר בחלוקה על פי השלבים הבאים:
1. בירור בנוגע להיטל השבחה ובדיקת תב"ע, וכן קבלת אישור עקרוני של הבנק להלוואה.
2. מעמד החתימה על הסכם המכר בין הצדדים.
3. רישום הערת אזהרה לטובת הקונה.
4. דיווח במיסוי מקרקעין וקבלת אישורי מסים.
5. קבלת אישור עירייה.
6. מסירת החזקה בדירה.
7. רישום הזכויות בטאבו - הכולל אישורים לפיהם אין חובות לרשויות המס ולרשויות המקומיות.
לעיתים, אמצעי הגנה שניתן לכלול במסגרת חוזה למכירת דירה, מחייב את הרוכש להפקיד את הכספים בנאמנות אצל עורך דין קודם ביצוע פעולה, על ידי בא כוחו של המוכר, באופן שעורך הדין יעביר את הכספים למוכר מיד לאחר הביצוע. כך, תוכלו להיות שקטים בידיעה שחלק מסכום התמורה ממתין ויועבר אליכם ברגע שהפעולה תבוצע, והרוכש לא יוכל להתחמק מהתשלום בזמן קידום רישום הנכס על שמו.
4. דיווח במיסוי מקרקעין וקבלת אישורי מסים.
5. קבלת אישור עירייה.
6. מסירת החזקה בדירה.
7. רישום הזכויות בטאבו - הכולל אישורים לפיהם אין חובות לרשויות המס ולרשויות המקומיות.
לעיתים, אמצעי הגנה שניתן לכלול במסגרת חוזה למכירת דירה, מחייב את הרוכש להפקיד את הכספים בנאמנות אצל עורך דין קודם ביצוע פעולה, על ידי בא כוחו של המוכר, באופן שעורך הדין יעביר את הכספים למוכר מיד לאחר הביצוע. כך, תוכלו להיות שקטים בידיעה שחלק מסכום התמורה ממתין ויועבר אליכם ברגע שהפעולה תבוצע, והרוכש לא יוכל להתחמק מהתשלום בזמן קידום רישום הנכס על שמו.
זיכרון דברים:
יותר נכון: מדוע לא מומלץ לערוך זיכרון דברים?
זיכרון דברים הוא מסמך משפטי מחייב, עליו חותמים הצדדים כשלב מקדים לחוזה הסופי, לאחר שקיימו משא ומתן והגיעו להסכמה עקרונית לבצע עסקה. מדובר במסמך קצר בהרבה מהחוזה הסופי שאינו כולל את מרבית הפרטים, אך מעיד על עצם התחייבות הצדדים לבצע עסקה.
חשוב לדעת כי זיכרון דברים חתום מאפשר לקונה לרשום על הנכס הערת אזהרה לטובתו בטאבו, שאפשר יהיה להסיר לאחר מכן רק בהסכמתו.
בנוסף, מועד החתימה על זיכרון דברים הוא המועד הקובע מבחינת היבטי המס של המכירה (לעניין חובת דיווח העסקה למיסוי מקרקעין וכן לעניין תשלומי מס רכישה ומס שבח) ולא מועד החתימה על החוזה הסופי.
בוודאי שאין שום חובה לחתום על זיכרון דברים כדי למכור דירה, ומומלץ לחתום רק על גרסה סופית של החוזה למכירת דירה, שיכלול את כל הפרטים, ומבלי שמי מבין הצדדים יהיה חשוף לתביעה בשל תנאי שלא הובא לפניו קודם לכן.
אמצעי זהירות כלליים:
- יש לוודא מראש את זהות הרוכש, לבקש תעודת זהות ואף לצלם עותק ממנה. מצאתם קונה? חפשו את שמו באינטרנט. לעיתים תמצאו מידע שיחזק אתכם בהחלטה למכור דווקא לו את הדירה. יחד עם זאת, קיימת גם האפשרות ההפוכה, ותגלו ברשת סיבות טובות לשכוח ממנו ולעבור לקונה אחר.
- כאמור, אם הרוכש זקוק למשכנתא, יש לדרוש כתנאי לחתימת חוזה למכירת דירה, כי יומצא לכם אישור של המוסד המלווה את הכסף, לפיו ההלוואה בסכום הנדרש אושרה עקרונית.
- העבירו לעורך הדין כל מידע אפשרי על דירות שהיו בבעלותכם בעבר ועד היום כדי להימנע מסיבוכי מס, כולל דירות וחלקי דירות של אחד מבני הזוג שהגיעו בכל דרך שהיא, לרבות ירושה ו/או מתנה וכיו"ב.
מכירת דירה מצריכה הרבה יותר מחשבה וידע מהטיפים המובאים כאן. אל תנסו לעשות זאת לבד, והקפידו להיעזר באיש מקצוע מנוסה שאתם סומכים עליו. מכירת דירה מצריכה עורך דין טוב והרבה מאוד סבלנות. לעתים יש צורך בבדיקות שאורכות זמן כמו בדיקת תיק תב"ע, היטל השבחה ואישורי בנק למשכנתא.
קחו נשימה עמוקה וקבלו זאת כחלק מהתהליך.
בהצלחה!
הכותב הינו עורך-דין העוסק במקרקעין.
ניתן ליצור איתו קשר בדרכים הבאות:
עו"ד דויד יוסף
בית התאומים – כנפי נשרים 15, ירושלים – קומה 1
טל' משרד: 02-6241144
נייד: 052-431-1416
david@josef-law.co.il