אין ספק, כי תנופת הבנייה לא פסחה על ירושלים. הוועדה המקומית מדווחת על קרוב ל-10,000 יחידות דיור, המצויות בהליכי תכנון מתקדמים ומקצתן אף בשלבי הגשה לרישוי.

פן נוסף, שאנו פחות ערים אליו, הוא התוספת הנדיבה של זכויות בנייה שאושרו בשנים האחרונות בשכונות הוותיקות בעיר.
לצד הרווח הכלכלי הגלום בפוטנציאל ההרחבה של דירות ישנות, אשר בדרך כלל משתקף גם בשווי הנכס, חושפות אותנו תוכניות בניין עיר ("תב"עות") חדשות גם לדרישות תשלום שיוטלו עלינו, עת נבקש לממש את הנכס שברשותנו.

רק בחודשים האחרונים נחשפתי לשני מקרים, בהם ביקשו לקוחותיי לגשת לעסקאות מכר של דירות ירושה ישנות. בעקבות תחשיב ראשוני שערכתי להם, נסוגו הבעלים מכוונתם זו.

ובמה דברים אמורים?
כידוע, על תוספת זכויות תכנוניות נדרש בעלי הנכס לשלם היטל השבחה לוועדה המקומית, אשר אישרה את התב"ע שמכוחה השביח הנכס. חובת התשלום חלה בין היתר בעת מכירת הנכס.

כך למעשה נדרש המוכר לשלם לעיריית ירושלים, כתנאי לקבלת אישורה לעסקה (אישור הנדרש לטאבו), סך המשקף מחצית מעליית השווי נכון ליום אישור התב"ע.

שימו לב - למועד אישור התב"ע ולמקומה חשיבות מכרעת!

למשל, חוזה שערכתי למכירת דירה בשכונת רמות אלון, בה אושרה תב"ע לפני כ-15 שנה, הטיל על בעלי הדירה סך של 1,500 ש"ח לכל מ"ר שניתן לבנות מכוח התב"ע.
מאידך, הסכם מכר שמנעתי ברגע האחרון בשכונת רחביה היוקרתית, בה אושרה התב"ע לקראת סוף 2015 (לאחר העלייה הדרמטית במחירי הקרקע), הייתה מטילה על בעליה בין 8,000 ל-9,000 ש"ח למ"ר!!

ככל שבעלי הנכס בוחר לממש את זכויות הבנייה לצורכי מגוריו או מגורי בן משפחתו, המתגורר בנכס 4 שנים מסיום הבנייה, זוכה הנכס בדרך כלל לפטור מהיטל השבחה.

אבל זה לא הכול - כולנו מכירים את ה'הטבה' במכירת דירת מגורים של פטור ממס שבח.
לשמחתנו, גם לאחר המהפכה שחולל התיקון לחוק מיסוי מקרקעין שנכנס לתוקף ביום 1.1.14, והטיל את המס על בית אב המחזיק בשתי דירות מגורים (או יותר) ומוכר אחת מהן, עדיין עומד בעינו הפטור המוענק לדירת ירושה.

מאידך החוק קובע גם כי במכירת דירת מגורים מזכה, כאשר התמורה הושפעה מקיומן של זכויות בניה נוספות, יהא המוכר זכאי לפטור בשל שוויה של הדירה, אך בניכוי שוויין של זכויות הבניה הנוספות, וזאת בהתאם לכללים הקבועים בחוק ולהוראות הביצוע של רשות המיסים.
רוצה לומר - המוכר יידרש לשלם מס שבח מלא, המגיע אף ל-35% (בדירות המוחזקות שנים רבות) מהתמורה בגין זכויות הבנייה הנוספות.
מאידך ניצול זכויות הבנייה, מלבד הזינוק החד בערך הנכס (והפטור מהיטל השבחה), משחרר את המוכר גם מן הצורך לשאת ולתת עם רשויות המס!!

לסיכום: ניהול נכון של הנדל"ן המשפחתי, הודות לייעוץ עם עו"ד הבקי בדיני התכנון והמיסוי, עשוי אפוא לחסוך מאות אלפי ש"ח!
 
שלמה גוגיג הוא שותף במשרד העו"ד 'קיוול גוגיג' בירושלים.
ניתן למצוא אותו בכתובת:
בית עומר, בית הדפוס 22, ירושלים
טל' 02-5666833