בחודש האחרון, בקול רעש גדול פורסמו נתונים של משרד השיכון תחת הכותרת "היפוך מגמה: האם אנו רואים את תחילת הירידות במחירי הדירות"? 
הנושא הלוהט התייחס לנתונים לפיהם במספר מוקדים ברחבי הארץ נצפו ירידות במחיריהם הממוצעים של נכסי נדל"ן למגורים שנמכרו ברבעון השלישי של 2015. 

הנה תמצית של פוסט פייסבוק שכתבתי בנושא, בבוקר שבו פורסמו הנתונים: 


שימו לב - מדובר בנתונים של *רבעון אחד בלבד*.
מדובר בנתון שמתמקד באותה מילה טמאה - "ממוצע".
מדובר בירידה "ממוצעת" של 6% בהשוואה לרבעון 2015-2, 
(שבו להזכירכם היתה התנפלות של משקיעים על דירות,
בעקבות גזירת מס הרכישה של כחלון שנכנסה לתוקפה ביולי).
ומדובר בירידה "ממוצעת" של 4% בהשוואה לרבעון 2014-3.

ה"ממוצע" הזה אינו משוקלל גאוגרפית: כלומר,
ברבעון האחרון נרכשו יותר דירות בפריפריה 
מאשר במרכז, בהשוואה לרבעונים 2014-3 ו-2015-2,
וה"ממוצע" הזה נגרר כלפי מטה.
בנוסף, באופן טבעי היתה ירידה ברכישת דירות להשקעה
ברבעון 2015-3 עקב ההתנפלות ברבעון הקודם.

בנוסף - הצמיחה במשק עדיין אפסית, כמו גם שער הריבית.
בסביבה כזו, אין באמת אלטרנטיבות להשקעה,
ואם לא נחזה בצמיחה מחודשת (לפי ה-OECD זה אמור לקרות,
אבל לא בטוח בכלל שיש מנועי צמיחה אמיתיים כרגע)
אז לא יהיה ניתן להעלות את הריבית, ודירות ימשיכו להוות
אפיק השקעה סולידי אטרקטיבי כמעט בלעדי.

ולבסוף - מוקדם מדי לחרוץ גורלות ועובדות.
מדובר ברבעון אחד סך הכל. את ה"מגמה", כפי שב"כלכליסט"
רוצים ובקושי מתאפקים מלקרוא לזה, נראה אם בכלל,
רק הרבה יותר מאוחר. 


אל נא תיחפזו למסקנות, שלא תתרסקו (אם)(כש)המחירים ימשיכו לעלות.


לא עברו שבועיים, והשמאי הממשלתי הוציא דו"ח סקירה לפיו ישנן דווקא עליות במחירים, ב-12 מתוך 16 ערים שנסקרו.

ומה בירושלים?

גל הטרור הפוקד את העיר הוא אחד החששות הגדולים של מומחים בשוק הנדל"ן, הקובעים כי אנו עלולים לראות חזרה לימי 2000-2007. בירושלים דווקא כן נצפו ירידות במחירי דירות 4 חדרים (המוצר הפופולרי ביותר כיום בשוק הדיור), אך שוב - מדובר במחירים ממוצעים. בעקבות הבוננזה בתום הרבעון השני (עקב הצפי לעלייה במס הרכישה החל מחודש יולי), חלה ירידה ברכישת דירות באזורי הביקוש המרכזיים. דבר זה גרם למחיר הממוצע להיגרר כלפי מטה עקב המשקל החריג של דירות נמכרו דווקא באזורים פחות יקרים.

 בשורה התחתונה: מוקדם לקבוע מסקנות לכאן או לכאן, ורצוי לתת עוד כחצי שנה עד שנה כדי לדעת באמת לאן נושבת הרוח.