היום כולם כבר יודעים: שוק הדירות בישראל בוער, ונדמה שאלף כבאים לא מצליחים לכבות אותו. מ-2007 ועד היום חלה עלייה ממוצעת מטאורית של כ-100% (כן כן – הכפלה) במחירי הדירות בישראל.

בירושלים, אחת הערים היקרות ביותר בארץ מבחינת מחירי הנדל"ן, מדד מחירי הדירה הממוצעים של "מדלן" מראה כי בסוף שנת 2007 מחיר דירה ממוצעת עמד על כ-880,000 ש"ח ואילו היום המחיר עומד על כמעט 1,700,000 ש"ח.

על אף ששוק בריא הוא שוק צומח, אין שוק בריא שבו המחירים מוכפלים תוך זמן כל כך קצר. אז מדוע מחירי הדירות עלו בשיעור כל כך חד, ומה ניתן לעשות כדי להילחם בתופעה?

ניצני הזינוק של שוק הדיור הם בשנת 2007, שבה החל המשבר הפיננסי העולמי הגדול (הזכור בייחוד עקב פיצוץ בועת הנדל"ן בארה"ב, שתחילתו בסוף שנת 2006 ותחילת שנת 2007).

בישראל, בין השנים 2000-2007 חלה למעשה ירידה במחירי הדירות (הן נומינלית והן ריאלית). יש לזכור שכמו בכל שוק, גם שוק הדיור הוא מחזורי ונצפים בו ירידות ועליות. המגמה של כל שוק בריא היא צמיחה הדרגתית ומתונה על פני השנים, אך מסביב למגמה ישנו עוד מדד הנקרא תנודתיות – למעשה השינויים במחירים עצמם מתקופה לתקופה. בתרשים הבא ניתן לראות שלעיתים קו המחירים (התנודתיות) נמצא מעל המגמה, ולפעמים מתחתיה:


 
כיום, מדד מחירי הדיור נמצא באופן משמעותי מעל למגמה – זאת כתוצאה מהעלייה החדה במחירים בשנים האחרונות.
אז מה קרה ב-2007 שהפך את המגמה על פיה, ומה תרם לזינוק החד במחירים?

עם תחילת המשבר העולמי, בנק ישראל חשש שבעקבות מיתון, הבנקים והחברות הגדולות עלולות להיפגע אנושות. עקב כך החליט בנק ישראל להפחית את הריבית בכדי לעודד צמיחה והשקעות במשק ולאפשר לחברות הגדולות ולבנקים לקבל ולתת אשראי זול.

אלא שבמשק שאינו צומח, עם ריבית נמוכה, אין אופציות השקעה סולידיות אטרקטיביות. התשואה על האג"ח הינה נמוכה עד אפסית, וכמובן שפקדונות בנקאיים אינם מניבים תשואה כדאית. במציאות כזו, השקעה בנדל"ן הופכת להיות ההשקעה הסולידית האטרקטיבית היחידה במשק.

במצב כזה, הציבור פונה לאפיק הנדל"ן כדי לבצע השקעות – וכך נוצר ביקוש אדיר המאפיל על ההיצע בשוק (יש לציין שנכון הדבר שקיים חוסר היצע בשנים האחרונות בשוק הנדל"ן אך ישנם עשרות אלפי התחלות בנייה בכל שנה והסיבה העיקרית לעלייה במחירים היא העלייה בביקוש). לדוגמה, כאשר משפחה משדרגת את דירתה (למשל מדירה של 3 חדרים לדירה של 4 חדרים), במקום "להחליף" בין הדירות היא מנצלת את סביבת הריבית האפסית כדי ליטול משכנתא כנגד הבית החדש, ושומרת על הדירה החדשה כדי לקבל דמי שכירות וליהנות מעליית ערך עתידית. כך נוצר מצב שבו במקום לחזור לשוק, הדירה הישנה הופכת לדירה להשקעה ולמעשה מקטינה את ההיצע הריאלי של דירות פנויות. ההיצע קטן והביקוש גדל – וכמובן שבמצב כזה מתרחשת עליית המחירים החדה לה אנו עדים בשנים האחרונות.

אז נחזור לכותרת: מה הקשר בין לחם, סרטי קולנוע, פתיחת סתימות ומחירי הדירות?
למעשה, צמיחה במשק נמדדת בהתבסס על מושג שנקרא תמ"ג – תוצר מקומי גולמי. זהו למעשה הערך הכולל של של מוצרים ושירותים שיוצרו במשק, ומחשבים אותו בדרך כלל כל רבעון או כל שנה. דוגמאות למוצרים כאלה הינם מזון, פנאי ושירותי אינסטלציה (למשל). השינוי באחוזים מתקופה לתקופה – הוא למעשה הצמיחה, ומהווה סמן כלכלי למצב של המשק. התמ"ג מחושב על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ומהווה למעשה סכום של הצריכה הפרטית, ההשקעות העסקיות, הצריכה הציבורית (השקעות
הממשלה – כולל משכורות לעובדי מדינה) והייצוא נטו (שהוא ההפרש בין הייצוא לייבוא).

הערה חשובה: צמיחה ממשית מתקיימת באופן טבעי כאשר הצריכה הפרטית עולה. כלומר – כאשר הפרטים צורכים יותר, המשק צומח. במשק כמו של מדינת ישראל, צמיחה אידיאלית הינה כזו שעומדת על 4%-6% בשנה. בשנים האחרונות, הצמיחה הריאלית בישראל ירדה מרמה של כ-3-4% בשנה, למעשה לרמה אפסית. הדבר מתבטא בעיקר במישורים של הצריכה הפרטית וההשקעות העסקיות. הפרטים צורכים פחות, וחלק ניכר מהסיבה לכך היא כי סעיף הדיור בתקציב המשפחתי עלה באופן משמעותי (בין אם מדובר במחירי שכירות מאמירים, או במחירי נכסים מזנקים – וכך יש צורך להפנות יותר כסף לתשלומי משכנתא). כל זאת כאשר רמת השכר בישראל נשארה פחות או יותר קפואה – כלומר, אנשים צריכים להסתדר עם פחות – והמשמעות: פחות צריכה = פחות צמיחה למשק.

נחזור לשער הריבית. באופן אידיאלי, שער הריבית הריאלית במשק צריך להיות שווה פחות או יותר לרמת הצמיחה במשק. כלומר – אם חלה התכווצות בצמיחה, המדיניות צריכה להיות הורדת הריבית כדי לעודד השקעות וצריכה. אלא שבנק ישראל הוריד את הריבית ברמה קיצונית הרבה יותר מהנדרש, וכתוצאה מכך קרו שני דברים: השוק הוצף בכסף זול, ונעלמו אלטרנטיבות השקעה אטרקטיביות. במצב כזה, כאמור, רוב הכסף הופנה לאפיק הנדל"ן (שאינו בעל ערך יצרני) ותרם לעלייה המטאורית שאנו עדים לה בשנים האחרונות. וכך – הצמיחה אכן השתוותה לשער הריבית, אלא בכיוון לא רצוי - וכיום כבר לא ניתן להעלות את שער הריבית מבלי לסכן באופן ממשי את המשק כולו (כולל שוק הדיור!).

לפיכך – בכדי להוריד את מחירי הדיור, נראה שיש לעודד מנועי צמיחה במשק – כדי להעלות בסופו של דבר את שער הריבית, ולצנן את הביקושים בשוק. ניתן לעשות זאת באמצעות מספר כלים כגון הגברת התחרותיות וביטול הגבלים עסקיים, הפחתות מסים וכדומה. כנראה שעד שזה לא יקרה, אנו נמשיך לראות את כל הכסף (הזול) שמציף את המשק ממשיך להיות מופנה לאפיק הנדל"ן – והמשך עלייה במחירים.
 
גלעד פרידמן הוא יועץ ומאמן נדל"ן ומנהל משרד רי/מקס מומנטום.